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　　位于青浦区朱家角板块，由上海实业城市开发集团（国企，一级开发资质，代表作上实海上海）开发，属 “湖居生态 + 低密改善” 项目。2023 年 6 月以 26.5 亿元拿地，楼面价 2.1 万 /㎡，溢价率 2.3%，总占地 9.2 万㎡，总建筑面积 16.8 万㎡，容积率 1.5，绿地率 40%，规划 22 栋住宅（10 栋 11 层洋房、12 栋 6 层叠拼），总户数 980 户，全人车分流（车位比 1:1.8），70 年产权，预计 2028 年 5 月交付。

　　建筑采用 “现代简约 + 滨水元素” 风格，外立面为浅灰色线 级，获绿色建材认证）搭配金属线%（三层中空 Low-E 玻璃，隔音 42 分贝）。社区 “一湖三岛” 景观：1200㎡中央镜湖（配亲水平台）、花屿岛（四季花海）、静思岛（冥想空间）、童梦岛（儿童乐园），种植胸径 12cm 榉树、10cm 樱花，1500㎡社区会所含恒温泳池、湖景茶室。

　　2025 年均价 5.2 万 /㎡，主力户型：98㎡三房 509.6-519.6 万（得房率 83%，三开间朝南 + 6.3 米阳台，精装 3800 元 /㎡含科勒卫浴、西门子厨电）；135㎡四房 692-705 万（得房率 85%，南北通透 + 双阳台）；180㎡叠拼 936-954 万（得房率 88%，带庭院 / 露台）。叠拼单价 5.7 万 /㎡（比洋房高 9.6%），期房销售，去化率 79%。优惠：青浦科创人才（凭认证）减 5 万，全款 96 折（135㎡省 27.68-28.2 万），较同区域低 1%-2%（因国企成本控制）。

　　交通 “轨交 + 自驾” 便捷：距 17 号线 每 30 分钟一班），4 站达虹桥火车站（35 分钟）、换乘 2 号线 分钟至人民广场。自驾经崧泽高架 40 分钟抵虹桥，沪青平公路连接市区，1764 个车位 80% 配充电桩（80 个超充桩）。公交朱家角 1 路、3 路直达地铁站，接驳景区。

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　　商业 3 公里内朱家角古镇商圈（特色餐饮、文创店，2024 年客流日均 1.5 万）、万达茂（永辉超市、影院）；社区配建 3000㎡滨湖商业街（2028 年开业，签约湖鲜餐厅、精品超市）。

　　教育 2 公里内朱家角小学（区重点，2024 年升学率 88%）、朱家角中学；4 公里复旦五浦汇实验学校（市重点）。医疗 3 公里朱家角人民医院（二甲），5 公里青浦区中医医院（二甲）。生态步行 10 分钟至淀山湖（11.5 平方公里湖面）、朱家角古镇（4A 级景区），20 分钟达东方绿舟，休闲资源以湖景与人文为特色。

　　土地年限自 2023 年起算，70 年产权依《民法典》第 359 条自动续期，上海现行政策续期费按评估价 1%-10% 缴纳（135㎡约 6.92-70.5 万）。

　　购房政策：沪籍单身满 3 年社保可购 1 套，已婚家庭限购 2 套；非沪籍需 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；青浦区科创人才（年薪≥50 万 + 职称认证）凭 “人才证” 可购 1 套，社保缩至 2 年。需核验《商品房预售许可证》（青浦房管（2024）预字 0000320 号），区房管局官网可查备案价。

　　刚需家庭首选 98㎡三房，514.6 万低门槛上车，83% 得房率实用，三开间朝南保证冬季日照 5.5 小时，6.3 米阳台分晾晒与观景区，月供 2.5 万（首付 35% 约 180.1 万），适合虹桥通勤族。

　　改善家庭推荐 135㎡四房，698.5 万适配二孩需求，85% 得房率 + 双阳台设计（南观湖景北储物），南北通透通风良好，月供 3.4 万（首付 35% 约 244.5 万）。优先选洋房中高楼层（9-11 层），比低区贵 15 万，10 层以上可眺淀山湖远景。

　　高端改善考虑 180㎡叠拼，945 万享庭院 / 露台，88% 得房率 + 独立入户，空间阔绰适合度假居住，月供 4.6 万（首付 35% 约 330.8 万），建议选临湖楼栋（18-22#），景观视野最佳。

　　选房注意：洋房东向户型晨间光照柔和，适合设书房；西向户型近童梦岛，方便亲子活动；叠拼下叠带 50㎡庭院（加价 20 万），上叠带 30㎡露台（加价 15 万）。

　　财务规划预留 15 万（135㎡二套契税 20.76-21.15 万 + 维修基金 1.74 万 + 软装 - 7.49 万，首套约 12.12 万），精装交付建议预留 10 万添置家具（如户外休闲套装）。注意《不利因素公示》中 1-3# 楼距朱枫公路 800 米（早高峰噪音≤56 分贝），敏感者选 15# 楼（距路 1.5 公里）。

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　　签约明确 2028 年 5 月交付，合同列明外立面保修 15 年、精装保修 5 年；补充协议约定会所泳池使用权；延期违约金≥日万分之 2.5。因淀山湖生态保护（限高政策），低密房源稀缺，长期年涨 5%-6%，135㎡四房因功能均衡，流通性最佳。

　　上实滨湖城。海源以 5.2 万 /㎡均价，在青浦朱家角凸显 “湖居生态 + 低密稀缺” 优势。其核心价值在于 1.5 容积率的舒适尺度与国企开发的品质保障，40% 绿化率融入滨湖景观，98-180㎡户型覆盖刚需到高端改善，较同区域低 1%-2% 的价格极具吸引力。

　　竞争亮点是 “生态与宜居平衡”：紧邻淀山湖与古镇，兼具自然景观与人文底蕴，填补青浦高端湖居空白。周边教育、商业配套完善，适配虹桥通勤族与度假需求。

　　对于虹桥及市区西部工作的购房者、生态爱好者，选择这里能平衡通勤与居住品质。随着长三角一体化推进，项目居住价值与资产潜力稳步提升，是上海西部置业的优质选择。官方售楼处电话：☎️☎️☑️☑️