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“十四五”时期，我国在全面建成小康社会的壮阔图景上乘势挥毫，开启全面建设社会主义现代化国家新征程，向着第二个百年奋斗目标昂扬迈进。
这是创新闪耀的五年，这是温暖流淌的五年，这是开放交融的五年。五年栉风沐雨，五年砥砺奋进。《中国报道》编辑部聚焦“十四五”关键领域，以具体的人物命运、真切的实践案例、立体的观察视角，忠实记录这段踔厉奋发的征程，生动诠释中国式现代化的深厚实践，更为奔赴“十五五”这一崭新旅程积蓄深厚底气与澎湃力量。
“房子加了隔热层后，室内温度能达到24℃左右，今年终于可以过一个暖冬了。”家住北京市石景山区苹果园街道的刘先生告诉《中国报道》记者。
远看他所在的苹果园街道苹二社区，数栋翻新过的楼体安静矗立，它们既见证着岁月，也迎接着新生。
苹二社区的修葺一新是我国老旧小区改造的缩影。“十四五”时期，我国锚定的民生目标之一——改造21.9万个建成于2000年以前的城镇老旧小区，在5年后化作了一份超额完成的温暖答卷。数据显示，“十四五”期间全国累计开工改造老旧小区24万余个，惠及超过4000万户、1.1亿居民。
从老旧小区改造到危旧楼房原拆原建，全国数十万个老旧小区情况各异，没有统一的改造模板，5年来，每一个方案都贴着居民需求来，每一个参与主体都紧密协作，使亿万群众的安居梦得以实现。
老旧小区改造作为城市更新的重要内容，目前已进入与城市发展全面统筹的新阶段。
“改造前，我们小区和许多老旧小区一样，基础设施陈旧、上下水管道老化、停车混乱、道路坑洼、绿化缺失……想遛个弯都没条件。”对于苹二社区的旧貌，刘先生记忆颇深。
苹果园街道苹一、苹二、苹三社区均建成于1985至1999年间，3个社区加起来建筑面积约57万平方米，老旧小区问题使社区居民深受困扰。
“为改善老旧小区环境面貌，加强社区长效治理，2021年3个社区被纳入北京市老旧小区改造范围，2022年正式开工。”苹果园街道城市管理办公室科长周岩告诉《中国报道》记者，改造工程围绕楼本体、公共区域与配套设施三大板块展开，重点进行了上下水改造、景观环境提升、无障碍设施配备等内容。
“如今推窗见绿，小区里新增了花园，配备有休闲座椅、儿童游乐设施，这些改造特别贴心，真正考虑到了我们‘一老一小’的需求。”刘先生感慨道。
这项以民生温度赢得居民口碑的改造工程，也因良好的实践成果入选2024年第三届“北京城市更新最佳实践”优秀项目。
3个社区成功改造的背后是一场持续深化、层层推进的行动。2021年，“十四五”规划纲要将老旧小区改造纳入国家顶层设计，改造工作与更深层次的城市发展理念开始结合。2025年，城市更新行动的系统性纲领文件——《关于持续推进城市更新行动的意见》出台，老旧小区改造被明确为城市更新的八大任务之一。
“5年来，我们坚持‘一个尊重、五个统筹’的城市工作基本思路，认真践行人民城市理念，全力保障城市供水、供气、供热，全面开展城市体检，大力实施城市更新，统筹推动好房子、好小区、好社区、好城区建设，加强历史文化保护传承，持续提升城市治理效能，城市的天更蓝、水更清，环境也更加优美，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。”在国务院新闻办公室“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部部长倪虹表示。
一组数据勾勒出了过去5年全国范围内的改造成果：近28万个城镇老旧小区焕然一新，1.2亿居民因此受益。加装电梯超过13万部，增加停车位380万个，增设养老、托育设施近8万个，增加充电桩105万个，新增文化休闲、体育健身场所3100万平方米，更新改造地下管网约50万公里，打造“口袋公园”4万多个、建设城市绿道12万公里。
中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强接受《中国报道》记者采访时说，“十四五”时期的城市更新成效显著，相关工作越来越和民生保障、需求挖掘等更为务实的话题相结合。《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出“大力实施城市更新”，体现了国家战略的深化和强化，未来城市更新将继续作为推动城市高质量发展的重要抓手。可以预见，“十五五”时期将适时出台新政策，保持政策连贯性，进一步优化城市人居环境。
11月28日上午，北京市丰台区花椒树社区人头攒动，一场居民们期待已久的交房仪式正在这里举行。从2021年确定对丰台区马家堡路68号院2号楼原拆原建，到4年后成功交付，曾经生活在这座有着48年楼龄“筒子楼”里的90户居民，即将开启崭新生活。
作为原北京市革制品厂的职工宿舍，马家堡路68号院2号楼始建于1977年。这栋4层砖混结构的简易楼紧邻北京南站，地理位置优越，但其居住条件却十分局促：多数房屋使用面积仅12平方米，建筑面积不足20平方米。
“每层共用公共厕所、水房，楼道内杂物堆积，居民在楼道内使用煤气罐做饭，用电线路杂乱堆放，管道锈蚀，楼周边还散落有17间平房，被用作员工宿舍，环境更是脏乱差，居民改造意愿强烈。”丰台区城市更新集团的项目工作人员孙贺义首次实地考察时便意识到，小修小补的传统旧改模式对此已不适用。
在国家大力推进城市更新的背景下，2020年6月北京市发布《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》。文件指出，建筑结构差、年久失修、基础设施损坏缺失、存在重大安全隐患，以不成套公有住房为主的简易住宅楼，准许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造。
△ 11月28日，马家堡路68号院2号楼原拆原建项目正式交房，居民们在楼前合影留念。摄影：胡宇浩
“在政策支持下，马家堡路68号院2号楼改建项目成为北京市首个‘原拆原建+平房上楼’模式融合的民生工程。”孙贺义说，工程将17间平房也纳入改建范围，最终将4层旧楼原地扩建为6层，户均增加建筑面积20平方米，达到41平方米左右，并加装电梯，每户配备独立厨卫，还在地下一层配建了便利店、物业服务用房，居民生活的舒适度、便利度得到极大提升。
更重要的是，以往马家堡路68号院2号楼这样的直管公房，居民们只拥有承租权和使用权，在上述北京市文件的框架下，原拆原建后居民将拿到房屋大产权。按北京市南二环至南三环间存量商品房房价计算，40平方米房屋价值两三百万元，而改建过程中居民平均每户仅出资26.8万元，这样的增值幅度让居民实实在在得到了实惠。
8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》公布，首次将“自主更新”纳入国家城市更新战略框架，提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，这意味着原拆原建的改造模式上升到国家支持层面。
“未来存量市场中一些规模小、危房多但难以纳入传统改造项目的改造诉求将得到回应。这种模式从‘要我改’转向‘我要改’，鼓励居民、企业等产权主体自主参与更新，减少政府主导的行政干预，将进一步激发市场活力。”上海易居房地产研究院副院长严跃进向《中国报道》记者表示。
近年来，不只马家堡路 68 号院 2 号楼，北京朝阳区建外街道光华里社区的 5 号和 6 号楼，北京朝阳劲松一区 114 号楼，浙江杭州浙工新村，广东广州花都区集群街 2 号楼……这种居民出资自主更新改造老旧小区的案例越来越多，印证着新改造模式的可行性，为“十五五”时期的老旧小区更新改造难题破冰探索。
“老旧小区改造与其他工程最大的区别在于带户施工，需要进入居民家中作业，协调工作量大面广。尤其是上下水改造，需整串所有住户同意才能彻底施工，只要有一户不同意，整串都无法进行。”周岩说。
“马家堡路68号院2号楼拆除重建期间，居民要在外面周转1至2年，并自行承担周转费用。同时，部分居民需出资购买新增面积以获得房屋完整产权，对其中占比较高的中老年群体构成了经济和心理上的压力。”孙贺义说。
“城市更新的这些工作，每一件其实都很不容易。加装电梯，统一居民意见不太容易；增加停车位，去找到合适的地方也不太容易；在更新施工过程中会给居民生活带来不便。”在“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，倪虹如此说。
考虑到类似的难题，政策文件明确了项目改造时需遵循的基本原则，指导各地探索出一批成熟经验。以《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》为例，文件指出要坚持因地制宜，做到精准施策；坚持居民自愿，调动各方参与。
“项目前期，苹果园街道充分发挥党建引领作用，联合社区、物业对小区进行了全面摸底调查。通过问卷调查、走访入户、座谈会了解居民需求，听取居民的意见，确保改造工作紧贴民生所需。施工过程中，设立每周‘居民接待日’，居民如果有设计、施工、政策方面的疑问，可以和相关负责人面对面沟通。”周岩说。
居民需求得到满足后，改造资金从哪儿来？后续管理如何长效？新的难题随之而来。倪虹指出，从党的十九届五中全会部署实施城市更新行动以来，住房和城乡建设部坚持机制创新，建立可持续城市更新模式。“对每一个项目都精打细算，做到自身资金能平衡、运营维护可持续。”
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。中央给予资金补助，重点支持基础类改造内容；按照“谁受益、谁出资”原则，居民可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式参与出资；鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。
“在对苹一、苹二、苹三社区外墙板缝渗漏问题进行防水改造时，产权单位出资1200万元，切实解决了居民急难愁盼问题。”周岩向记者介绍道。
“马家堡路68号院2号楼原拆原建项目由政府补贴26%，产权单位承担19%，居民自筹55%，每户平均出资约26.8万元。”孙贺义说，这种政府托底、居民分摊、产权单位担责的模式，既破解了老旧小区改造的资金难题，也体现了“谁受益、谁负担”的公平原则。现阶段，项目正引入正规物业公司，对小区进行统一管理，实现运营维护可持续。
“十五五”规划建议指出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。
倪虹说，做好城市更新工作，关键是城市要落实好主体责任，构建市级统筹、部门联动、分级落实的工作格局，要扎实开展城市体检评估，编制城市更新规划，分轻重缓急谋划好城市更新项目，统筹政策和资金，加强组织保障，推动各项任务尽快落地见效，以城市更新为重要抓手，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧城市，不断满足人民群众日益增长的美好生活需要。
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